Zaman zaman göz ardı edilse de tüm sektörlerin gayrimenkuller ile iç içe bir ilişkisi vardır. Turizm sektörü de bu açıdan farklı değildir. Genel kabulleri paramparça eden 2020 yılı ve dünyayı saran sorunlar geride kaldığında da o ya da bu şekilde bu ilişki devam edecektir. Turizm yapıları farklı şekiller alabilir veya uzaktan çalışmaya bağlı olarak evlerimiz ve ofislerimiz değişebilir. Ancak insanın yapılı çevresi ile kurduğu özgün bağ canlı kalmaya devam edecektir.
Turizm yapılarını da içerisine alan küresel ticari gayrimenkul sektörü, güncel CBRE raporuna göre 2020’nin ilk çeyreğinde 235 milyar dolar yatırım çekmeyi başardı. Dönemsel aksaklıklar bir yana, ticari gayrimenkuller önemli yatırım araçlarıdır. Zira bunlar düzenli gelir getiren ve profesyonel şekilde yönetilip pazarlanan mülklerdir. Bu misyonu güçlendirecek yegâne yöntem de betonu kâğıda dönüştürmektir. İşin şakası bir yana, burada kastedilen menkul kıymetleştirme yoluna gitmektir. Doğru kurgulandığında, bir hisse senedine yatırım yapar gibi bir gayrimenkul portföyüne de yatırım yapabilmek mümkün olmaktadır. Geleneksel tapu satışı veya şirket hissesi devri yöntemlerinin çok ötesinde ufuklar açan bu yol, çoğu mal sahibi ve yatırımcının finansal okuryazarlık noksanlığından dolayı ülkemizde hak ettiği ilgiyi henüz görememiştir.
Bir mülk, borsada işlem gören bir gayrimenkul yatırım ortaklığının (GYO) portföyünde yer alabileceği gibi, bir gayrimenkul yatırım fonunun (GYF) da konusu olabilir. Akfen Holding’in otellerini ihtiva eden GYO’su bu anlamda ilk akla gelenlerdendir. GYO ve GYF oluşumları, oluşturucuları için alternatif birer finansman kaynağı olabilirler. Özellikle uzun vadeli kredilere uygun koşullarla ulaşmanın güç olduğu durumlarda bu büyük bir artıdır. Ancak bunun da ötesinde, eldeki gayrimenkulleri “kâğıttan” yaparak kısmen veya tamamen elden çıkartmak, çoğu zaman tapu veya hisse devri yöntemlerinden daha verimli sonuçlar verebilmektedir. Bir turizm tesisi için büyük bir namzet alıcı bulmaktan ziyade, bu tesisi bir fon içerisinde değerlendirerek daha çok sayıda küresel nitelikli yatırımcının beğenisine sunmak mümkündür. “Kâğıt” otel, vergi avantajını ve risklerini bölmeyi düşünen kalabalık bir gruba parça parça satılmış olur bir anlamda. Otelin ticari hakları bu yolla fon yatırımcılarına geçse dahi, tesisin işletmesi yine orijinal sahibi tarafından gerçekleştirilebilir. Orijinal sahip, tesis özelindeki ve sektör genelindeki risklerin etkisinden de büyük ölçüde arınmış olur.
Tabii ki zurnanın bir son deliği durumu var ki süreçler kusursuz yürümüyor. Zayıf noktamız turizm tesislerimizin güzelliği veya konumları değil. Satışı sadece en zor zamanlarda son çare olarak düşünmek en büyük yanlışlarımızdan. Hâlbuki en iyiye ulaşmayı hedefleyip, bir süre sonra bu yola başvurmak daha doğru olacaktır. Diğer yandan, turizm tesislerini finansal birer araç haline getirme noktasında binaların yapısal ve yasal uygunlukları da önemli. Bu alanlarda denetimi geçemeyen tesislerin özellikle yabancı yatırımcı çekebilmesi çok güç. Bir başka kritik nokta da işbu tesislerin ne derece profesyonel ve şeffaf yönetildikleri… Ulusal ve uluslararası zincirlerin sunduğu avantajlar bu noktada öne çıkıyor. Ancak doğruları bireysel bazda uygulamak da pekâlâ mümkün.
Ece Türkiye / Onur İlhan
#onurilhan #turizm #konaklama #otel #kağıttanotel #kağıttanotelinfaydaları #gayrimenkul#covid19
