Turizm sektörüne markalı iş otelleri yatırımcısı olarak giren Er Yatırım’ın Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, Türkiye’de ciddi bir iş oteli ihtiyacı olduğunu belirterek, “Türkiye’de otel yatırımları hep 5 yıldıza yönelik oldu. Ancak turizmdeki trende baktığımızda 3 ve 4 yıldızlı otellere olan ihtiyaç ve ilgi artıyor” diye konuştu. Değişen trendle birlikte yatırımcıların ilgisinin turizme kaydığını ifade eden Çelikkanat “Ülke olarak henüz otelciliği bilmediğimizi düşünüyorum. İyi inşaatçıyız, iyi tekstilciyiz ancak henüz iyi otelci olamadık. Uçak koltuk maliyetine ülkeyi maalesef ucuza satıyorlar. Otelcilikte önemli olan doluluk değil karlılık” dedi.
Deniz, kum, güneş üçlemesinden uzaklaşarak, ülke ekonomisine 12 ay boyunca katma değer oluşturan turizm çeşitlemesine gidilmesi, sektöre olan yatırımcı ilgisini arttırdı. Yerli ve yabancı yatırımcılar, Türkiye’de 3 yıldızlı otelden ultra lüks 5 yıldızlı otellere uzanan yelpazade yaptıkları yatırımlarla dikkat çekmeye başladı.
Turizm sektörüne markalı şehir otelleri yatırımcısı olarak giren ve Türkiye’nin en geniş otel portföyüne sahip gayrimenkul fonu olmayı hedefleyen Er Yatırım’ın Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, Türkiye’de ciddi bir iş oteli ihtiyacı olduğunu söylüyor. Türkiye’de otel yatırımlarının hep 5 yıldıza yönelik olduğuna dikkat çeken Ferzan Çelikkanat, “Ancak turizmdeki trende baktığımızda 3 ve 4 yıldızlı otellere olan ihtiyaç ve ilgi artıyor. 5 yıldızlı otel yapmak maliyet ve karlılık açısından şu süreçte mantıklı görünmüyor. Lokasyon gibi zorunlu faktörler karşımıza çıkmadıkça Er Yatırım olarak yapacağımız otellerin tamamının 3 ve 4 yıldızlı iş otelleri olmasını istiyoruz. Bu otelleri ortalama 80 – 150 odalı şeklinde planlıyoruz. Buda 300 milyon dolar gibi bir bütçeye oturuyor ve her bir otel için karlılık açısından 15 yıllık hedeflediğimiz geri dönüş süreci içinde yüzde 40’ı yakalamaya yönelik bir hedefimiz var” dedi.
İyi İnşaatçıyız Ama Henüz İyi Otelci Olamadık
Türkiye’nin yatırımcıların iştahını kabarttığını ama bizim otelciliği bilmediğimizi söyleyen Ferzan Çelikkanat, “Çok iyi inşaatçıyız ama henüz otelci olamadık” diyerek konuşmasını şöyle sürdürdü: “İhtiyaçlar değiştikçe yeni markalar doğuyor. Türkiye’ye girmeyen çok marka var Dünya turizminin başkentlerinden biri olan İstanbul’da 5 yıldızlı otel ihtiyacı yok. Türkiye’nin orta ölçekli otellere ve iş oteli temalı otellere ihtiyacı var. Yabancı yatırımcılar de bunu çok iyi gördüler. Otel zincirleri artık Türkiye’nin tüm bölgelerinde sadece üst segment markaları ile değil, 3-4 yıldızlı markalarıyla da yer almaya çalışıyor. Son 10 yıldır dünyadaki en büyük 10 otel zincirinden 9’u Türkiye’de gerek işletme anlaşması olarak gerek isim hakları olarak faaliyet göstermekte. Yatırımlar yeni markalarla birlikte artarak devam ediyor. Bir otel yatırımı, oluşturduğu istihdamın yanı sıra inşaattan tekstile, porselenden cam eşyaya, gıdadan temizliğe kadar ellinin üzerinde farklı sektöre iş fırsatı oluşturuyor.”
Uçak Koltuk Maliyetine Ülke Satılmaz!
Rekabet arttıkça markaların çıtayı aşağıya çekmesinin Türkiye turizmi için tehlikeli bir süreç olduğuna dikkat çeken Ferzan Çelikanat şöyle devam etti: “Markalarını ehil olmayan kişilere teslim etmeye başladılar. Bu da Türk turizm için ciddi bir tehlike. Amaç franchise verip sürümden kazanmak, ancak turizmi bilmeyen ve deneyimi olmayan yatırımcı, hesap yapmadan işe giriyor. Sonrasında da kendince fiyat rekabeti ile sektöre de ülkeye de zarar veriyor. Peynir ekmek dağıtılır gibi marka dağıtılmaz. Bir diğer tehlike de tur operatörleri. Tur operatörleri uçak paketini tamamlamak için otel yatırımlarına giriyor, uçak koltuk maliyetine ülkeyi satıyorlar.”
Önemli Olan Karlılık
Otel işletmeciliğinde önemli olanın doluluk değil karlılık olduğunu söyleyen Ferzan Çelikkanat, “Asıl olan oda satmak. Hedeflenmesi gereken otelin bütünündeki karlılık marjları, 5 yıldızlı otellerde yüzde 35-38 civarında,4 yıldızlıda en az yüzde 40-45. Ancak bir otel yiyecek içecek fasilitesinde yüzde 20-30 karlılık var. Ama yalnız odanın karlılığı yüzde 80 civarlarında. 4 yıldızlı bir otelin odabaşı arsa hariç anahtar teslim maliyeti 80-100 bin dolar. 5 yıldızlı bir otelin odabaşı anahtar teslim maliyeti 100-150 bin dolardır. Tatil köylerinde odabaşı anahtar teslim maliyet 50-80 bin dolar arasındadır. Kitle turizmi yapan tur operatörleri 200 – 250 odanın aşağısına çalışmazlar” diye konuştu.
Yatırımlarda Önceliğimiz İstanbul
Yatırımlardaki önceliklerinin İstanbul olduğunu ancak, hedefleri arasında 20 otel yapmak olduğundan bu adedi özellikle Anadolu’da potansiyeli olan şehirlere de yayacaklarını anlatan Ferzan Çelikkanat, İstanbul ve İzmir’deki otel yatırımlarının başladığını, Eskişehir, Konya, Mersin, Gaziantep, İzmit, Çanakkale, Adana, Mardin, Diyarbakır ve Trabzon’da da arazi geliştirmeye devam ettiklerini söyledi. Gerçekleştirecekleri otel yatırımları ile hem işletmesel karlılık hem varlık değeri güçlü bir gayrimenkul portföyü oluşturmayı hedeflediklerini söyleyen Çelikkanat, “Amacımız, turizm ve gayrimenkul sektöründe, arsa seçiminden proje geliştirmeye kadar otel projeleri üretip dünyaca ünlü turizm markalarıyla çalışmak. Türkiye’ye yeni yatırımlar ve istihdam alanları kazandırmak” dedi.
